Cette technique de comptabilisation est basée sur les entrées et sorties d’argent. Il s’agit des «in» et des «out» d’argent dans votre compte de banque, soit les dépôts provenant des revenus de location ou de toutes autres sources de revenus et les dépenses engagées pour assurer la gestion de vos immeubles.

Qu’est ce que la comptabilisation sur une base d’exercice?

Cette technique de comptabilisation est basée sur le moment de la «vente» ou de la dépense sans tenir compte du moment d’encaissement des revenus ou de débours des dépenses.

Illustrons par un petit exemple!

• Revenus de location totaux pour l’année de 6 000 $.
• Encaissement des revenus de location pour l’année de 5 500 $.
• Dépenses totales engagées et payées : 5 000 $.

Selon la méthode de la comptabilisation sur une base de caisse, nous obtenons un bénéfice de : 500 $ (5 500 $ – 5 000 $), alors que selon la méthode de la comptabilisation sur une base d’exercice, nous obtenons un bénéfice de 1 000 $ (6 000 $ – 5 000 $).

Quelle méthode privilégiée?

Afin de permettre une meilleure uniformité dans les résultats, il est très fortement recommandé, voire exiger, d’utiliser la méthode de comptabilisation sur une base d’exercice. Par contre, si vous n’avez pratiquement aucun montant à payer ou à recevoir année après année, les gouvernements fédéral et provincial pourrait accepter que vous utilisiez la méthode de comptabilisation sur une base de caisse. Par contre, pour pouvoir l’utiliser vous devez être en mesure de démontrer que vous arriveriez sensiblement au même résultat peu importe la méthode utiliser. De plus, une fois votre choix effectué, vous devez conserver la même méthode chaque année par la suite!

Pourquoi toujours conserver la même méthode?

À cause des possibilités de manipulation comptable, les gouvernements fédéral et provincial ne permettent pas à un particulier de passer d’une méthode à une autre d’une année à l’autre.

Supposons que dans notre exemple initial, nous avons choisi la méthode de la comptabilisation sur une base caisse parce qu’il s’agissait de la méthode permettant de payer le moins d’impôt. Supposons maintenant les informations suivantes pour l’année 2 :

• Revenus de location pour l’année : 6 000 $ (entièrement encaissés)
• Dépenses engagées : 5 000 $
• Dépenses payées : 4 000 $

Dans ce cas-ci, selon la méthode de la comptabilisation sur une base de caisse, nous obtenons un bénéfice de : 2 000 $ (6 000 $ – 4 000 $), alors que selon la méthode de la comptabilisation sur une base d’exercice, nous obtenons un bénéfice de 1 000 $ (6 000 $ – 5 000 $).

Puisque notre objectif est de payer le moins d’impôt possible, plusieurs seront tentés de choisir la méthode de la comptabilisation sur une base d’exercice. Par contre, nous ne pouvons faire ce choix puisque nous avons déjà choisi l’autre méthode. Nous voyons d’ailleurs très clairement les possibilités de manipulation qui existent!

Pour quelles raisons choisir la comptabilisation sur une base de caisse?

• Vous réclamer vos revenus de location dès qu’ils sont dus. Vous n’autoriser pas à vos locataires de vous payer plus tard!
• Vous payer toutes vos dépenses au fur et à mesure
• Vous n’avez aucun ou très peu de comptes à recevoir ou à payer à la fin de l’année
• Vous n’avez aucune ou très peu de connaissance en comptabilité et en tenue de livre et vous souhaitez le faire vous-même

Pour quelles raisons choisir la comptabilisation sur une base d’exercice?

• Vos revenus ne sont pas toujours payés au moment de la «vente»
• Vous ne payez pas toujours vos dépenses dès la réception des factures
• Vous avez beaucoup de comptes à recevoir ou à payer à la fin de l’année
• Vous possédez des connaissances en comptabilité ou en tenue de livres et vous êtes bien entouré par des professionnels du domaine afin de vous supporter

Pour pouvoir déduire des intérêts sur sa déclaration de revenus, il faut que l’argent emprunté soit utilisé dans le but de gagner un revenu. Il existe 3 situations courantes pour lesquelles les intérêts peuvent être déduits :

1. En investissant dans une entreprise privée ou publique
2. En payant des dépenses admissibles ayant servi à créer du revenu
3. En achetant un bien dans le but de gagner du revenu, tel qu’un immeuble à revenu

Pour éviter les mauvaises surprises, il est important de bien comprendre la notion de «dans le but de gagner du revenu». Donc si l’argent n’a pas servi à quelque chose qui pourrait rapporter un revenu quelconque, les intérêts sont alors non déductibles. Dans le cadre d’un immeuble à revenu ou encore pour les travailleurs autonomes, il est donc important de faire une distinction très claire entre les dépenses admissibles et les dépenses personnelles. Ainsi, les intérêts payés sur une marge ou une carte de crédit utilisée seulement pour payer des dépenses admissibles seront entièrement déductibles alors que les intérêts payés sur une marge ou une carte de crédit utilisée pour payer des dépenses admissibles et des dépenses personnelles seront en tout temps non déductibles. La leçon à retenir? Ayez une carte de crédit pour vos dépenses personnelles et une pour vos dépenses admissibles!

Exemples de situations où les intérêts payés pourraient être déductibles :

• Hypothèque pour l’acquisition d’un immeuble à revenu locatif
• Emprunt afin d’acquérir des actions ou pour faire des investissements, dans la mesure où le contribuable s’attend raisonnablement à des revenus de placements (intérêts, dividendes, etc.) (pour fins de placements)
• Emprunt afin d’investir dans une entreprise, que se soit en tant que travailleur autonome, dans une société en nom collectif ou dans une compagnie quelconque
• Achat d’un tracteur pour faire les foins dans le seul but de gagner du revenu de cette activité

Qu’entend-on par intérêt?

• doit s’accumuler sur une base quotidienne
• doit être calculé en fonction d’un montant de capital
• doit représenter une contrepartie pour l’utilisation du montant de capital

Comment rendre les intérêts déductibles?

En s’assurant d’utiliser le capital reçu d’un emprunt que pour des fins de création de revenu.

Pour les propriétaires d’immeubles et les propriétaires d’entreprises, sachez qu’il existe une technique qui se nomme la mise à part de l’argent. Cette technique fiscale permet de rendre des intérêts non déductibles complètement déductibles. Bien qu’il s’agisse d’une technique offrant de grandes possibilités, il faut utiliser celle-ci avec doigté puisqu’elle peut nuire à votre gestion si vous ne la comprenez pas correctement ou à votre fiscalité si vous ne la faites pas correctement (les intérêts pourraient alors devenir non déductibles). Donc avant d’utiliser cette technique, consultez votre comptable ou votre fiscaliste qui pourra vous aider à mieux comprendre comment elle fonctionne et qui vous expliquera les pièges à éviter!